“Fondo Casa”: un piano per il residenziale di qualità a Mestre

Il mercato immobiliare di Venezia ha una peculiarità che lo rende unico. non si tratta infatti di un unico mercato ma in realtà di due mercati totalmente differenti tra loro. Da una parte la città storica con le sue isole, dall’altra la terraferma riferibile a Mestre che raggruppa varie municipalità (Mestre con i quartieri del centro e Carpenedo-Bissuola, Favaro Campalto, Zelarino Chirignago, Marghera).

In questa sede ci interessa esclusivamente approfondire la conoscenza e il comportamento del mercato immobiliare di Mestre e la terraferma del Comune di Venezia. Vediamolo in dettaglio. Complessivamente il Comune di Venezia ha registrato nel 2023 3.726 transazioni (NTN) con una crescita dell’1,5% rispetto al 2022.

Il peso della terraferma è il 70% circa in termini di NTN, con un incremento anno su anno del 4,7%, complessivamente 2.623. Il prezzo medio delle transazioni è di 1.621 Euro/mq sostanzialmente invariato rispetto all’anno precedente. La municipalità di Mestre complessivamente registra oltre 1.600 NTN con una crescita di oltre il 10% nei quartieri più centrali e un decremento del 36% nelle zone più periferiche.

La municipalità di Zelarino Chirignago rileva circa 530 NTN con una crescita a Chirignago centro del 29% e una perdita a Zelarino e nelle zone più periferiche di oltre il 15%. Favaro ha totalizzato circa 310 TNT sostanzialmente in linea con l’anno precedente. Ed infine Marghera che ha registrato circa 230 NTN con un +20% rispetto all’anno precedente.

Proviamo a dare una lettura di questi dati. Se prendiamo in esame gli stessi dati relativi alla municipalità di Mestre per l’anno 2019 (pre Covid), la zona Centro perdeva oltre il 7% di NTN mentre crescevano mediamente di oltre il 12% le zone semicentrali e periferiche. Comparando quindi i due differenti periodi si hanno comportamenti opposti: si legge cioè una tendenza post Covid a preferire il centro città.

Se poi si va ad analizzare l’offerta di prodotto immobiliare della terraferma si constata come sia caratterizzata dalla quasi assenza di nuove realizzazioni, che invece si concentrano tutte nei quartieri periferici di Gazzera-Zelarino-Chirignago e Favaro-Campalto. I prezzi richiesti per le recenti realizzazioni in centro a Mestre hanno sfiorato e in alcuni casi superato i 5.000 euro/mq mentre nelle zone meno centrali e nelle municipalità della cintura urbana superano i 3.000 euro/mq.

Si parla in ogni caso di prezzi del nuovo che sono due volte, se non di più, il dato medio del valore al mq che si registra complessivamente a livello di NTN. Tale differenza tra nuovo e usato è giustificata dal fatto che da una parte il patrimonio immobiliare della terraferma è per l’80% costituito da fabbricati edificati ante 1978 e che per lo più si tratta di edilizia economica e dall’altra parte vi è carenza di prodotto nuovo. In alcune zone del centro si sono inoltre aggiunti dei fenomeni di degrado sociale che hanno svilito ulteriormente i valori immobiliari, nonostante il numero delle NTN non sia calato, anzi in taluni casi sia addirittura cresciuto.

I dati demografici confermano in ogni caso che i quartieri della terraferma complessivamente hanno tenuto; dal 2020 ad oggi il numero di abitanti è rimasto pressoché invariato, attorno alle 177 mila unità. Ciò che è cambiata notevolmente è la composizione della popolazione della terraferma stessa: età media sempre più elevata, dimensione sempre più ridotta del nucleo familiare e crescita della componente di immigrati.

Nel periodo 2002-2023, infatti, nell’intero Comune la presenza degli stranieri si è più che consolidata con un saldo migratorio ventennale di più 13.035 e un totale di 40 mila residenti. Cifra che è pari al 16,2% dell’intera popolazione, con picchi al 21,2% a Mestre e 27,6% a Marghera (quest’ultima, in ipotesi che fosse comune autonomo con almeno 10 mila abitanti, sarebbe il quarto in Italia per stranieri).

Dunque, che cosa possiamo dedurre da questa fotografia per il mercato immobiliare della terraferma?

Che si tratta di una realtà estremamente dinamica e con una dimensione di assoluto rispetto per una città secondaria che, dimensionalmente, è paragonabile a quello di capoluoghi come Padova che nel 2023 ha registrato 3.300 transazioni o Trieste con 3.500 NTN.

Si può dedurre anche che vi sia una carenza di prodotto nuovo e allo stesso tempo si rileva che ampie zone del centro e del semicentro sono caratterizzate da obsolescenza del patrimonio immobiliare a cui si sommano fenomeni di degrado urbano e sociale.

Sembra che l’atteggiamento degli operatori del settore sia “wait and see”, come se si intravedessero le opportunità di mercato, ma tutti rimangono alla finestra, in attesa di un miglioramento del contesto. Dall’altra parte c’è una domanda che, in attesa di poter trovare un’offerta adeguata alle proprie esigenze sia in termini di standard abitativi che di prezzo, si rivolge all’offerta di nuovo dei quartieri più periferici o addirittura dei comuni limitrofi.

Cosa fare dunque per non perdere la dinamicità del mercato e al tempo stesso per cogliere l’opportunità di intercettare una domanda di prodotto nuovo?

Gli interventi da fare sono di diversa natura, a differenti livelli e comportano il coinvolgimento di una molteplicità di soggetti dal pubblico al privato.

Sicuramente serve contrastare i fenomeni localizzati di degrado. Dove possibile andrebbero pensati interventi di riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente anche se molto spesso risulta difficile se non impossibile riuscire a trovare il modo per farlo, specie nei contesti ad alta densità abitativa con proprietà diffusa e fabbricati di dimensioni considerevoli. In ogni caso vanno favoriti i recuperi del patrimonio esistente anche mediante meccanismi di scambio (permuta) con i singoli proprietari e pensando a soluzioni finanziarie che rendano sostenibili gli interventi.

VI sono poi tutte le aree di completamento urbano dove è prevista l’edificabilità per interventi residenziali. Ve ne sono moltissime sparse nelle zone semiperiferiche e periferiche della terraferma. Potenzialmente si parla di uno stock considerevole di nuovi alloggi.

Siamo tutti d’accordo quindi che la residenza è al tempo stesso un problema ma anche un’opportunità per la terraferma. Si potrebbe attivare un “Fondo per la casa”, una sorta di “Piano INA” o “Piano Fanfani” ma da attivare e attuare ad opera dei privati, non del pubblico. Il pubblico, oltre al ruolo di pianificatore e regolatore, tutt’al più potrebbe fungere da soggetto abilitante e facilitatore per questo nuovo progetto.

Ma vediamo come potrebbe funzionare questa iniziativa.

Innanzitutto, vanno individuate le aree edificabili e i fabbricati da riqualificare da inserire nel piano del fondo: parliamo di uno stock potenziale di 2000 alloggi da sviluppare nel prossimo decennio. È indispensabile che i proprietari dei cespiti, sia privati che pubblici, diano la disponibilità ad inserire il proprio immobile in un piano più ampio dove verranno definite le modalità di conferimento e/o cessione, i tempi di realizzazione e soprattutto i valori economici in gioco.

Per sviluppare il progetto è indispensabile individuare un soggetto giuridico (consorzio, società d’investimento o rete d’imprese) o altro veicolo come, ad esempio, il fondo d’investimento immobiliare. Si tratta di uno strumento che dovrà gestire le diverse fasi del progetto: le cessioni degli immobili da sviluppare/riqualificare, la progettazione, la costruzione, la vendita provvedendo a garantire la sostenibilità economico e finanziaria dell’intero piano.

Nuovi quartieri urbani e unità residenziali di differenti tipologie con elevati standard in termini di vivibilità. Ma anche prezzi accessibili senza che si inneschino dinamiche speculative. La principale finalità di questo progetto deve essere quella, infatti, di rispondere all’esigenza di “affordable housing” sollecitando maggiormente gli operatori a cui affidare la realizzazione del progetto.

*Strategic Advisor del Gruppo Gabetti, Consigliere delegato all’immobiliare di ATLAS SGR SpA consigliere di amministrazione della società quotata GRent Spa